Podle dat Eurostatu počet nocí strávených hosty v krátkodobém ubytování nabízeném prostřednictvím platforem jako Airbnb a Booking dosáhl v loňském roce v celé České republice 8,9 milionu nocí. To je přibližně 24 300 nocí za den, jestli si rozumíme…

Na Prahu připadá polovina tohoto počtu, tedy 4,6 milionu nocí, což představuje 12 800 nocí za den. Za Prahou následuje se sedmiprocentním podílem Jihočeský a Jihomoravský kraj. Vraťme se k Praze. Průměrných 12 800 nocí/den neznamená, že je v Praze nabízeno na krátkodobý pronájem průměrně téměř 13 tisíc bytů. Pokud nemají ubytovací kapacity 100% vytíženost, je jejich počet vyšší. Při 80% vytíženosti by jich bylo zhruba 16 tisíc.

V Praze je přibližně 720 tisíc bytů. 16 tisíc bytů představuje 2,2 % bytového fondu v Praze. Na první pohled to nevypadá jako závratné množství, které by mohlo výrazně ovlivnit ceny bytů.

Nicméně v případě bydlení je pozorována nízká elasticita poptávky. Bydlet prostě potřebujeme, takže i větší cenové změny nevedou k výraznému poklesu poptávky. Cenová elasticita poptávky po bydlení se odhaduje na -0,4 až -0,7. To by implikovalo dopad do cen bytů v Praze na úrovni 3–6 %. Jinými slovy, zákaz krátkodobých pronájmů by mohl ceny snížit, ale nijak závratně.

Samozřejmě můžeme nadhodnocovat vytíženost těchto bytů. Pokud by to nebylo 80 %, ale 50 %, tak by se odhadovaný počet bytů zvýšil z 16 na 26 tisíc. A tím pádem o potenciální dopad na ceny. Zkusme jít na to ale jinak.

Podle posledního sčítání bylo v Praze téměř 94 tisíc neobydlených bytů. To je 13 % bytového fondu v Praze. Potenciální cenový dopad by mohl být 19–33 %. To už je zajímavější hodnota, která by stála za pozornost. Nicméně netušíme, zda jsou tyto byty skutečně prázdné. Nemáme spolehlivá data. Pokus o zjištění skutečného stavu před pár lety byl označen za marxismus. Přitom například data z elektroměrů jsou v zahraničí využívaná. Například v Bratislavě zjistili, že skutečně prázdných bytů je třetina oficiální statistiky. Pokud by to tak bylo v Praze, tak se bavíme o 30 tisících byte a potenciálním efektu 6-10%…

Diskuze o dostupnosti bydlení, vlivu platforem, prázdných bytů, formách a výši zdanění nemovitostí či stavebních předpisech jsou důležité pro prosperitu. Často však nejsou založeny na datech, ale na dojmech. To je zvláštní, protože nákup vlastního bydlení je často největším ekonomickým rozhodnutím, které uděláme, a které nás ovlivní na desítky let.

Pro jistotu: naprostý základ je více stavět!

David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny